明確建立住房租金監(jiān)測機制，克扣押金、 長收短付等亂象將被遏制
2025-07-24 05:21:42 來源： 澎湃新聞
日前，國務(wù)院總理李強簽署國務(wù)院令，公布《住房租賃條例》，并自2025年9月15日起施行。
《條例》旨在規(guī)范住房租賃活動，維護住房租賃活動當事人合法權(quán)益，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，促進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，推動加快建立租購并舉的住房制度?！稐l例》共7章50條，涉及規(guī)范出租承租活動、規(guī)范住房租賃企業(yè)行為、規(guī)范經(jīng)紀機構(gòu)行為、強化監(jiān)督管理、嚴格責任追究等內(nèi)容。
公開信息顯示，本條例的征求意見稿于2020年9月發(fā)布。同日，司法部官網(wǎng)發(fā)布《住房租賃條例》專家解讀文章，北京大學法學院教授常鵬翱解讀指出，作為我國第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，《條例》在民法典、城市房地產(chǎn)管理法的基礎(chǔ)上，進一步明確了租賃當事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對住房租賃企業(yè)等經(jīng)營主體給予必要引導和有效監(jiān)管，為促進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，加快建立租購并舉的住房制度，提供了強有力的制度保障和規(guī)范指引。
通過立法規(guī)范住房租賃活動
對于《條例》的出臺背景，司法部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負責人答記者問時指出，住房問題事關(guān)保障和改善民生，發(fā)展住房租賃市場是有效解決住房問題的重要途徑。近年來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，對實現(xiàn)住有所居、改善住房條件、推進新型城鎮(zhèn)化、促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展發(fā)揮了重要作用。與此同時，我國住房租賃市場發(fā)展也面臨一些問題，市場秩序有待規(guī)范，對租賃雙方合法權(quán)益的保障還不充分；住房租賃市場供給主體以個人為主，市場化、專業(yè)化的機構(gòu)主體發(fā)展不足；住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)在房源信息發(fā)布、費用收取等方面還存在不規(guī)范行為；對住房租賃活動的監(jiān)督管理仍需強化等。解決上述問題，既需要進一步深入貫徹實施有關(guān)民事法律制度，調(diào)整好住房租賃活動當事人的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也有必要制定專門行政法規(guī)，更加有力有效規(guī)范和引導住房租賃市場，促進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，為加快建立租購并舉的住房制度提供支撐。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛則發(fā)布《〈住房租賃條例〉：租購并舉的法治基石》的解讀文章，其指出，“租購并舉”是我國住房制度改革的大方向，黨的十九大、二十大都明確要求加快建立租購并舉的住房制度，二十屆三中全會《決定》再次進行了強調(diào)。經(jīng)過多年的大力推動，我國住房租賃得到長足發(fā)展，成為新市民、青年人解決住房問題的重要途徑。在住房租賃市場快速發(fā)展的同時，亟需通過立法規(guī)范住房租賃活動，維護住房租賃活動當事人合法權(quán)益，保障住房租賃市場健康發(fā)展。
建立住房租金監(jiān)測機制，穩(wěn)定租金價格
首次以法規(guī)形式明確“建立住房租金監(jiān)測機制”，無疑是本次《條例》的一大亮點。
《住房租賃條例》第二十九條明確，設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府應(yīng)當建立住房租金監(jiān)測機制，定期公布本行政區(qū)域內(nèi)不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然指出，過去關(guān)于租金調(diào)控多停留在政策層面或地方試點階段，如今正式納入國家法規(guī)，明確由設(shè)區(qū)市級政府建立監(jiān)測機制并定期公布租金水平，為遏制哄抬租金、引導市場預期、防范系統(tǒng)性風險提供制度保障。這一機制的落地，有望重塑“數(shù)據(jù)驅(qū)動”的租賃治理新格局。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認為，這一機制的建立，將有助于提高市場透明度，便于政府及時掌握市場動態(tài)，穩(wěn)定市場租金。同時，定期發(fā)布租金水平也為租賃雙方提供參考依據(jù)，提升了交易的公平性，有助于推動市場朝向更加規(guī)范的方向發(fā)展。
規(guī)范經(jīng)營行為，降低承租風險
浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬解讀指出，住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)提供虛假房源，克扣押金，侵占、挪用租賃資金等違法違規(guī)經(jīng)營行為會給承租人帶來經(jīng)濟損失。《條例》通過規(guī)范租賃企業(yè)和住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)經(jīng)營行為，減少承租人可能的經(jīng)濟損失。
針對“長收短付”（租賃企業(yè)一次性收取租客長期租金卻按月支付房東）、租金貸等資金斷鏈事件，《條例》第十九條規(guī)定“從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)，具體辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門制定”。
在趙然看來，設(shè)立“轉(zhuǎn)租資金監(jiān)管賬戶”制度，能夠有效保護承租人預付款安全、維護租賃關(guān)系穩(wěn)定，也為金融機構(gòu)介入租賃市場提供了信任基礎(chǔ)和監(jiān)管接口。
《條例》明確，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)未按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會公示，或者未按照規(guī)定通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責令改正，給予警告，處2萬元以上10萬元以下的罰款；拒不改正的，處10萬元以上50萬元以下的罰款。
《條例》還規(guī)定，住房租賃企業(yè)應(yīng)當建立住房租賃檔案，如實記載相關(guān)信息，并健全住房租賃信息查驗等內(nèi)部管理制度。此外，住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當對收費服務(wù)項目明碼標價，不得在標價之外加價或者收取未予標明的費用。
《條例》還首次將“信用監(jiān)管+行業(yè)自律”作為雙輪驅(qū)動機制，明確政府通過信用分級、分類監(jiān)管對企業(yè)與從業(yè)人員實施全過程管理，同時要求行業(yè)協(xié)會加強自律體系建設(shè)。
而對于出租人而言，《條例》明確除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金。出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。
明文禁止非居住空間用于居住
為規(guī)范住房租賃市場、保障承租人居住安全，《條例》對出租住房的條件和違規(guī)行為處罰等作出明確規(guī)定。
《條例》第七條明確，用于出租的住房應(yīng)當符合建筑、消防、燃氣、室內(nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住。租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應(yīng)當符合設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府規(guī)定的標準。
同時，《條例》第三十九條明確，將非居住空間單獨出租用于居住，或者租賃住房不符合規(guī)定的單間租住人數(shù)上限或者人均最低租住面積標準的，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責令改正，給予警告；拒不改正的，對單位處2萬元以上10萬元以下的罰款，對個人處2000元以上1萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得。
虞曉芬解讀指出，居住環(huán)境直接影響著居民的生活質(zhì)量和身心健康。目前，部分租賃房屋設(shè)施陳舊、衛(wèi)生條件差、安全隱患多等問題屢見不鮮，其中“隔斷房”和“甲醛房”等現(xiàn)象尤為突出?！稐l例》要求用于出租的住房應(yīng)當符合建筑、消防、燃氣、室內(nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強制性標準，且明確規(guī)定租住人數(shù)上限和人均最低租住面積應(yīng)符合相關(guān)標準以及非居住空間不得單獨出租用于居住，從源頭上保障承租人能夠獲得安全、健康、相對舒適的居住環(huán)境。
趙然表示，《條例》首次明文禁止非居住空間用于居住，劃定了安全與用途的底線，正面回應(yīng)商改租、車庫改租等違規(guī)改造帶來的安全隱患和城市治理難題。此舉有利于清理租賃市場中的“灰色供給”，推動住房租賃回歸合法、安全、宜居的本質(zhì)屬性，也倒逼供給側(cè)加強合規(guī)開發(fā)與運營。
值得一提的是，《條例》還提及“出租人和承租人應(yīng)當使用實名簽訂住房租賃合同。”同時，“應(yīng)當核驗住房租賃信息發(fā)布者的真實身份信息。”
在業(yè)內(nèi)人士看來，這將有助于解決市場長期存在的“虛假房源”“租約不清”等信息不對稱問題，增強交易透明度和法律效力，降低租客維權(quán)門檻，也提高平臺型企業(yè)的信息合規(guī)成本。
鼓勵居民自有房源出租，支持企業(yè)盤活存量用房用于租賃
曹晶晶指出，相較征求意見稿，《條例》在總則第五條增加了“國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。 國家鼓勵出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，推動租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利?！?/p>
其指出，近兩年，隨著存量商品房去庫存政策逐步推進，部分城市非居改租、收儲轉(zhuǎn)租等取得一定進展，在增加租賃住房供給的同時，也能夠有效地盤活企業(yè)存量低效資產(chǎn)。值得注意的是，當前“非居改租”仍面臨改造成本較高、用地性質(zhì)或物業(yè)用途變更難、消防報批難等問題，后續(xù)相關(guān)配套政策仍有待進一步優(yōu)化完善。
完善政策措施，培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)
住房租賃企業(yè)是指以自有住房或者依法取得經(jīng)營管理權(quán)的他人住房開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，是市場化的機構(gòu)主體，其規(guī)范發(fā)展對于住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。
司法部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負責人解讀指出，《條例》一方面明確規(guī)定國家完善政策措施，培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，同時加強對住房租賃企業(yè)的規(guī)范，規(guī)定住房租賃企業(yè)應(yīng)當具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力，向所在地房產(chǎn)管理部門報送開業(yè)信息；發(fā)布的房源信息應(yīng)當真實、準確、完整，不得發(fā)布虛假或者誤導性房源信息或者隱瞞、拒絕提供擬出租住房重要信息；建立住房租賃檔案，健全內(nèi)部管理制度，不得非法收集、使用、加工、傳輸或者非法買賣、提供或者公開他人個人信息；向房產(chǎn)管理部門報送其經(jīng)營的租賃住房信息等。
曹晶晶指出，相比發(fā)達國家，目前我國住房租賃行業(yè)機構(gòu)化率仍較低，根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2025年6月，全國開業(yè)規(guī)模TOP30住房租賃企業(yè)累計開業(yè)房源量為135.9萬間，占整體市場份額仍較小。從市場化、專業(yè)化的政策導向來看，我國長租公寓企業(yè)仍有較大發(fā)展空間，推動專業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)展將有助于提升住房租賃產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量，促進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。而住房租賃企業(yè)發(fā)展離不開政策支持，未來政策有望繼續(xù)從財政金融、市場培育、非居改租等角度加大住房租賃政策支持力度，并結(jié)合公積金、人才人口等方面，對供需兩端政策持續(xù)進行優(yōu)化。
責任編輯：余浩
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