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近日，中國證監(jiān)會發(fā)布《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》（以下簡稱《公告》），向社會公開征求意見。此次試點，將進(jìn)一步豐富REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）底層資產(chǎn)類型，推動我國REITs市場發(fā)展進(jìn)入新階段，拓展資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的深度和廣度。

盤活商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)

商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“商業(yè)不動產(chǎn)REITs”）是指通過持有商業(yè)不動產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。

此次發(fā)布的《公告》內(nèi)容主要包括：基金注冊及運營管理要求，明確基金管理人及基金托管人、盡職調(diào)查、申請材料、商業(yè)不動產(chǎn)等方面要求，以及基金管理人的主動運營管理責(zé)任；發(fā)揮基金管理人和專業(yè)機(jī)構(gòu)作用，壓嚴(yán)壓實責(zé)任，要求嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和監(jiān)管要求；強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任，明確各監(jiān)管機(jī)構(gòu)依法依規(guī)履行商業(yè)不動產(chǎn)REITs監(jiān)管和風(fēng)險監(jiān)測處置等職責(zé)；等等。

從全球成熟市場發(fā)展經(jīng)驗來看，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)是REITs產(chǎn)品重要的底層資產(chǎn)。我國商業(yè)不動產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過REITs進(jìn)行盤活并拓寬權(quán)益融資渠道的內(nèi)在需求。借鑒國際經(jīng)驗并結(jié)合我國實際，堅持市場化法治化方向，適時推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs，可以更好發(fā)揮REITs功能作用，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，進(jìn)一步提升多層次資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

經(jīng)過5年探索實踐，REITs市場穩(wěn)步發(fā)展，功能持續(xù)發(fā)揮，在盤活存量資產(chǎn)、提高直接融資比重、滿足居民財富管理需求等方面取得一定成效。截至11月27日，已上市77只REITs，融資金額2070億元，總市值2201億元。市場運行平穩(wěn)有序，2024年以來，中證REITs全收益指數(shù)上漲22.46%，REITs已逐步成為重要的大類資產(chǎn)配置品種。

中金基金副總經(jīng)理李耀光表示，現(xiàn)階段推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs具有多重積極作用：一是有利于盤活存量商業(yè)不動產(chǎn)，助力拉動消費和投資；二是有利于穩(wěn)行業(yè)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；三是有利于適配當(dāng)前低利率環(huán)境投資需求，增加居民財產(chǎn)性收入。

構(gòu)筑多方共贏格局

商業(yè)不動產(chǎn)具備明顯的市場化屬性，存量規(guī)模龐大，而在資產(chǎn)盤活領(lǐng)域仍是“藍(lán)海”。

《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》提出，做優(yōu)增量、盤活存量，推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會全面進(jìn)步。目前，我國商業(yè)不動產(chǎn)規(guī)模龐大，資產(chǎn)持有主體拓寬直接融資渠道的需求強(qiáng)烈。公募REITs作為資本市場盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的利器，其產(chǎn)品功能屬性與商業(yè)不動產(chǎn)天然契合，市場各方對推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs的呼聲持續(xù)高漲。

我國資本市場在商業(yè)不動產(chǎn)盤活領(lǐng)域已積累了較為豐富的實踐經(jīng)驗。據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2024年以來，以酒店、寫字樓、購物中心等優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目作為底層資產(chǎn)的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券、類REITs及持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模近千億元，市場各方對商業(yè)不動產(chǎn)的估值邏輯、運營管理、產(chǎn)品機(jī)制設(shè)計等方面已形成較為廣泛的共識。

在業(yè)內(nèi)人士看來，經(jīng)過多年探索，我國公募REITs市場的示范性和規(guī)模性不斷增強(qiáng)，市場容量持續(xù)提升，運行整體平穩(wěn)，投資者群體日益成熟，為推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs奠定了制度基礎(chǔ)、市場基礎(chǔ)和生態(tài)基礎(chǔ)。

對實體經(jīng)濟(jì)而言，試點不僅有助于拓寬企業(yè)直接融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，更將引導(dǎo)企業(yè)從“開發(fā)商”向“資產(chǎn)管理商”實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。李耀光認(rèn)為，資本市場的重要功能是資產(chǎn)定價和資源配置，商業(yè)不動產(chǎn)REITs能夠通過市場化價格機(jī)制的作用有效激勵企業(yè)強(qiáng)化運營管理能力、持續(xù)提升資產(chǎn)質(zhì)量，促進(jìn)商業(yè)不動產(chǎn)市場的良性競爭，助力暢通經(jīng)濟(jì)循環(huán)，在“防風(fēng)險、穩(wěn)增長”中發(fā)揮積極作用。

“同時，對廣大投資者而言，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，能進(jìn)一步豐富公眾投資者選擇，提供一類兼具穩(wěn)定現(xiàn)金流與資產(chǎn)增值潛力的配置工具，有助于優(yōu)化個人與機(jī)構(gòu)投資組合，共享實體經(jīng)濟(jì)與不動產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展帶來的長期紅利?！崩钜獗硎?。

推動試點平穩(wěn)落地

記者從多方了解到，滬深交易所等單位正在緊鑼密鼓地推進(jìn)配套規(guī)則修訂、系統(tǒng)改造和試點項目培育等工作，相關(guān)規(guī)則同步征求市場意見。

上交所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示：“下一步，上交所將在中國證監(jiān)會的指導(dǎo)下，穩(wěn)步推進(jìn)商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點各項工作，持續(xù)完善相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則，協(xié)同各方做好市場培育，進(jìn)一步激發(fā)市場參與主體活力。以優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)先行穩(wěn)步開展試點，把好資產(chǎn)‘入口關(guān)’，鼓勵運營管理強(qiáng)、資產(chǎn)運營表現(xiàn)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)項目開展試點，切實做好風(fēng)險防范，引導(dǎo)相關(guān)主體歸位盡責(zé)，共同推動公募REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，構(gòu)建運轉(zhuǎn)高效、風(fēng)險可控、生態(tài)健康的REITs市場體系?！?/p>

深交所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，接下來，深交所將按照中國證監(jiān)會統(tǒng)一部署，優(yōu)化完善REITs配套規(guī)則，開展系統(tǒng)適配性改造，聯(lián)合市場各方做好商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目培育和儲備，穩(wěn)步推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點落地，持續(xù)增強(qiáng)多層次資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。

隨著制度、系統(tǒng)與項目等多方面條件的逐步成熟，一個資產(chǎn)類型更豐富、運行更高效、監(jiān)管更有力的公募REITs市場正在加速形成。商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的推出，不僅意味著我國REITs市場進(jìn)入新的發(fā)展階段，更將成為服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)、推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的長期穩(wěn)定器與金融新引擎。（經(jīng)濟(jì)日報記者 馬春陽）